之所以說轉型，是因為房地產改革**不是要回到過去，既不是回到計劃經濟，一切由政府分配，因為國家分配制度不公平也不有效，也不是繼續任新自由主義主導下完全由地方政府和開發商支配房地產市場。無論是政府完全主導的市場還是市場完全主導的市場，就房地產而言，都不可持續。中國需要一個新型的房地產市場，是政府規制（而非控制）和市場調節相結合的市場，其目標是可持續發展和有效實現人民應有的居住權。

　　房地產也是社會泡沫

　　房地產轉型是中國的經濟、社會和政治可持續發展的需要。在經濟上說，如果房地產泡沫得不到遏制，人們擔憂中國會步日本和美國的后塵，演變成為經濟或者金融泡沫。房地產也是社會泡沫。如果居民的居住權被剝奪，社會穩定就會失去基礎。同時，房地產也不可避免地給政治帶來負面的影響。這不僅僅表現為政府和人民之間的沖突，而且也為中央政府和地方政府之間制造緊張關系。

　　在越來越多的地方，因為政府無力解決好住房問題，居民對政府的抱怨越來越甚。在房地產領域，地方政府和資本者一樣貪婪。當政府成為房地產問題的一部分的時候，社會對政府的不滿自然可以理解。同時，在很多城市，土地財政已經成為地方政府的命脈，地方政府瘋狂攫取當地的土地資源。因為任期制，地方官員往往抱著“我任后，哪怕洪水滔天”的心態，只有眼前利益，而無長遠利益觀。經常的情況是，幾屆政府就可以耗盡地方土地資源。人們不知道，未來的政府“吃”什么。等到土地資源消耗完之后，地方政府和人民之間、中央與地方之間的沖突在所難免。

　　問題已經充分暴露出來，就要尋找解決問題的方式。中央政府現在出臺強有力的舉措來“控制”房地產市場。但這僅僅是**步，是非常初步的。房地產市場的轉型還需要其他一系列的規制和政策的支持。中國怎么做？國際和國內經驗同樣重要，中國既必須學房地產市場可持續發展的經驗，也要吸取負面的教訓。

　　很顯然，中國首先要解決的是前些年**下來的一些問題。主要是少數投機者擁有了過多的住房。政府要采取有效的經濟政策和市場機制讓擁有大量房子的投機者把“多余”的住房返還給社會。在中國的社會環境中，一些人享受過度的住房權是以犧牲另外一些人的住房權為前提的。住房權是一個社會*基本的社會權利，應當具有*低限度的公平性。這方面，中國政府已經開始在采取一些希望會比較有效的措施。

　　就住房來說，政府可考慮建立兩個房地產市場，即一個主要由政府規制的房地產主體市場和一個主要由市場調節的商品房補充市場。由政府規制的房地產市場必須成為主體市場，主要是因為考慮到中國的社會現實因素（例如人口多和老齡化）和住房是一種特殊的社會商品等。在很多年里，政府實施廉租房或者廉價房等政策，用心良苦，但其包含的社會和經濟理性是可以商榷的。基本上，這是一種幫助窮人的做法，市場非常小。

　　從國外的經驗看，這種政策長遠的結果很容易造成貧民窟。實際上，即使這個政策，在中國也早被濫用，因為人們發現，購買廉價房的很多人來自富裕階層。

　　政府規制的房地產必須占據房地產市場的絕大部分。（在新加坡，這個市場占80%以上。）就是說，這個市場是面向社會大多數的，而不是像現在的廉價房只針對窮人。這個市場主要是為了實現大多數社會成員的住房權。因此，政府必須引入有效的方法來控制購房的數量。現在正在施行的控制貸款的方法還遠遠不夠，還必須在使用權方面作有效的限制。

　　*基本的也是社會可以普遍認同的就是把“累進稅制”的方法引入房地產市場，購房越多，購房者也必須交納越多的稅和費。但考慮到中國收入高度分化、社會財富分配高度不均的，總有一部分人可以購買非常多的住房的情況，經濟上的限制可能還不夠，可能要更進一步，明確限制家庭或者個人購房的數量。當然，這個市場主要滿足本國公民的需求。

　　但要清楚認識到，政府規制并不是要回到計劃經濟的時代。房地產是社會政策，但社會政策的實施要引入市場因素，市場仍然是配置和提供住房的*有效的機制。同時，政府規制也并不意味著“一刀切”。房地產市場要根據市場的需要提供適合各個社會群體收入水平的住房。在這些方面，中國可以從西方（如歐洲的一些國家）和亞洲（如新加坡）學到很多有用的經驗。

　　政府規制的房地產市場也可以盈利

　　要改變的觀念是，政府規制的房地產市場并不是說不可以盈利。各級地方政府總是錯誤地認為造廉價房或者廉租房是虧本生意。這從現在的政策設計來看可能是這樣，但實際上則不然。政府規制的房地產市場也同樣可以盈利，只是盈利的水平不像完全由市場來主導的市場那樣高。在社會成員的基本的居住權實現了之后，地方政府也通過住房稅等來增加地方收入。

　　另一方面，因為人員（尤其是專業人才）的流動和經濟全球化等因素，中國也必須建立主要由市場來調節的商品房市場。不過，這一市場比例會比較小。即使是這個市場，實際上也不會完全自由放任。例如，各地為了競爭人才，地方政府必然會干預控制市場價格，為投資者和人才改善住房環境。很簡單，房價過高，就會失去地方發展所需要的人才和投資者。

　　從宏觀的角度來看，住房制度是任何社會國家建設的重要一部分。現代國家強調的是公民的國家認同，而國家通過各種方式實現*低限度的居住權對公民的國家認同尤其重要。顧名思義，“國家”就是由“國”和“家”組成。沒有“家”哪有“國”？在儒家社會，“國”只是“家”的延伸。

　　住房為“家”之基礎，只有解決了“家”的問題，社會成員才可以發展出強大的國家認同感。從微觀來看，住房也是社會穩定與和諧的基礎。儒家經典強調“有恒產者有恒心”就是這個道理。中國只有培養出一個強大的中產階級之后，社會才會具備穩定的結構性條件，而實現住房權是造就中產階級的*重要的一環。